房地產(chǎn)是否步入后半程？房地產(chǎn)是不是已經(jīng)過了黃金時代？
5月13日，重慶南坪會展中心，在2018宏觀經(jīng)濟政策解讀與城市發(fā)展論壇暨重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院建筑與土木工程碩士研究生校友分會2018年年會上，重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院院長劉貴文做了題為《城市化空間格局影響房地產(chǎn)市場》的演講，對于上述社會爭議的焦點問題，他的回答是——我們?nèi)栽诜康禺a(chǎn)的黃金時代。
此次主題為“擁抱改變 相信未來”的大型城市論壇由重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院建筑與土木工程碩士研究生校友分會和博眾城市發(fā)展管理研究院聯(lián)合主辦，當(dāng)天，包括住建部原副部長、重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院名譽院長，博眾城市發(fā)展管理研究院名譽院長宋春華在內(nèi)的近千名博眾研究院歷屆房地產(chǎn)MBA、城建EMBA、物業(yè)MBA、文旅MBA校友及城市建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)、健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)等各界人士參加論壇，大家回顧了中國房地產(chǎn)走過的三十年，同時探討目前正處于轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的房地產(chǎn)市場將走向何方。
論壇現(xiàn)場，劉貴文院長對當(dāng)下房地產(chǎn)市場做了深度剖析，在他看來，當(dāng)前影響我國房地產(chǎn)的決定性力量就是我國的城市化，“根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，從商品房竣工面積這一欄看，從2000年到2016年竣工平均每年只有5個多億平方米，如果房地產(chǎn)堅持市場導(dǎo)向，如果我們堅持城鎮(zhèn)化的取向，如果這個數(shù)據(jù)是對的，其實我們的房子是不夠的。”
為什么在業(yè)內(nèi)大呼房地產(chǎn)進入后半程時，劉貴文院長堅持認(rèn)為房地產(chǎn)仍處在黃金時代？
以下是劉院長演講實錄，看完這段演講，相信你會找到你想要的答案：
第一問題，房地產(chǎn)是否后半程？房地產(chǎn)是不是已經(jīng)過了黃金時代，這是第一個問題。
第二個，大城市是否過大過密？
第三個，重慶未來是否能成為真正的中心城市？
我相信大家很興奮，重慶因為抖音，讓重慶的洪崖洞在五一期間成為僅次于故宮的全國旅游熱點。重慶未來能否成為中心城市，對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來說是影響非常巨大的。
首先是時代背景的問題，十九大有精確的論述，人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。總結(jié)起來看當(dāng)前我們的時代和社會有幾個明顯的大的轉(zhuǎn)變。物質(zhì)供應(yīng)從短缺到豐裕，但是我們自己的精神層面并沒有豐裕起來。經(jīng)過改革開放近四十年，我們已經(jīng)度過了物資短缺的時代。物資短缺到物資豐裕，但是我們的思想上或者習(xí)慣上仍然具有精神豐裕的特征。舉個例子，無論是在重慶還是北京，每次登機之前很長的時間，大家都會排隊，潛臺詞說排隊很重要，其實這是一個偽命題，因為飛機上總是有地方可以坐的。
請大家回憶一下，我們的飛機上沒有出現(xiàn)加座的情況，有沒有哪個買飛機有站票的？沒有，從飛機的座位來說是不是有典型的豐裕特征。
但是為什么我們要排隊去擠呢，我們過去在物資短缺時代里面，我們習(xí)慣了短缺的生活模式，我們短缺怕了，坐飛機就像坐公車一樣，要拼命去擠。
所以這個時代的特征，尤其要注意精神方面的建設(shè)。在這個意義上，我們從改革開放前四十年注意讓大家一起富裕來，注重經(jīng)濟增長的效率和速度，現(xiàn)在要過渡到更加關(guān)注公平。發(fā)展質(zhì)量上來講，要從數(shù)量規(guī)模到質(zhì)量。
因此，下一步房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品關(guān)注的熱點，一定是品質(zhì)要高。
今天宋部長（住建部原副部長、重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院名譽院長，博眾城市發(fā)展管理研究院名譽院長宋春華）也講裝配式建筑，其實我們的產(chǎn)業(yè)是非常落后的，經(jīng)過了四十年，我們的房子還是造得跟原來的房子沒有大的區(qū)別。比如說四十年前的車子跟現(xiàn)代的車子來講，四十年前的車子已經(jīng)是古董。但是我們的房子呢，我們給自己的工程質(zhì)量找到天經(jīng)地義的理由，認(rèn)為任何工程都是一個遺憾工程。其實這樣的說法不一定有道理。在豐裕時代里，我們更要注重品質(zhì)、注重環(huán)境、注重公平。
諾貝爾經(jīng)濟學(xué)家的著作中，有一本吉爾布雷思寫的《豐裕社會》。其中就講到，指出“如果空氣臟得難以呼吸，水污染得難以飲用，道路混亂，學(xué)校差得讓學(xué)生不愿上學(xué)……，那么這樣的GDP增長毫無意義”。這本書的觀點對我們當(dāng)前很有啟發(fā)的意義。
下面講一下房地產(chǎn)的問題，在過去二十年中間，很多預(yù)測房地產(chǎn)價格要跌的專家都失誤了，包括謝國忠、易憲容等。不僅是學(xué)者，很多知名企業(yè)也一樣。媒體上傳播很廣的萬科的內(nèi)部講話引軒然大波。在2014年的時候萬科高層就看淡房市，說市場的房地產(chǎn)進入下半場，已經(jīng)度過了黃金時間。2008年萬科是銷售約500億的企業(yè)，到2015年已經(jīng)到了2627億，應(yīng)該是全世界最大的房地產(chǎn)公司之一了。
大家注意一個數(shù)據(jù)，萬科在2008年的時候賣500多億，但是到了2015年達到了2627億。如果進入下半場，包括萬科在短短兩年之內(nèi)，2017年銷售增長到了5000億。對比2008年的數(shù)據(jù)，怎么能簡單地說房地產(chǎn)業(yè)進入了下半場呢？
我們怎么來理解？在我看來，當(dāng)前影響我國房地產(chǎn)的決定性力量就是我國的城市化。
2015的中央城市工作會，反復(fù)強調(diào)城市發(fā)展一定要尊重城市發(fā)展的規(guī)律。
我認(rèn)為對于我國城市發(fā)展，重中之重的規(guī)律就是城鎮(zhèn)化的規(guī)律。城鎮(zhèn)化就是講一個國家要發(fā)展，人口一定要向城市集聚。其中一個基本規(guī)律就是一個國家城鎮(zhèn)化水平大于30%之后，會加速達到70%，之后會進入相對平穩(wěn)的階段。
我們看西方發(fā)達國家，講美國、日本，你可以看到其實他們的城市化比例都相當(dāng)高，大多數(shù)國家在80%。人一定要向城市集中的，這個規(guī)律的存在支撐了我們房價的剛性需求。正是因為城鎮(zhèn)化化的推動，每年我國新建建筑達20億平方米，這意味著世界40%的建筑量發(fā)生在大陸，42%的水泥和36%的鋼材消耗在大陸，世界上每年需要的塔吊及16000臺中有10000臺在大陸工作。
城鎮(zhèn)化到75%可能是我們將來一個比較穩(wěn)定的水平。按照每年的城鎮(zhèn)化率增加1%的速度，城市人口要增加1300-1500萬，每人平均30平方米，購置新房4.5億平方米。城市居民如果有10%改善住房需求，每人40平米，又是2.5億平方米的需求。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，從商品房竣工面積這一欄看，從2000年到2016年竣工平均每年只有5個多億平方米，如果房地產(chǎn)堅持市場導(dǎo)向，如果我們堅持城鎮(zhèn)化的取向，如果這個數(shù)據(jù)是對的，其實我們的房子是不夠的，平均下來我們每年竣工只有5點幾個億。
在城鎮(zhèn)化推動下，我們的房子在城里是不過剩的，但顯而易見城鎮(zhèn)化率跟我們的建筑業(yè)，造房子是非常密切的。韓國的情況，城鎮(zhèn)化在韓國一路推高，它的建筑業(yè)占GDP的比重的產(chǎn)業(yè)從4.5%到了10%，翻了一倍。
顯而易見城鎮(zhèn)化會拉動我們對住房的需求，也會促進我們這個產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達。2017年的時候，我們的城市化率58%，這個不是戶籍城鎮(zhèn)化率，是常住的概念。所以，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在是不是下半場這個不好說。
這是第一個問題，我不認(rèn)為在城市化驅(qū)動的情況下面，我們的產(chǎn)業(yè)會很快的渡過黃金時代，其實我們現(xiàn)在仍然是黃金時代，看看領(lǐng)先房企的銷售增長速度就可以看到。當(dāng)然，產(chǎn)業(yè)集中度在顯著增高，這也是不爭的事實。
第二想講的話題是中國未來的發(fā)展會走向都市化驅(qū)動。
城鎮(zhèn)化過程從原來的城鎮(zhèn)化朝都市化或者大都市化的轉(zhuǎn)變，是我們產(chǎn)業(yè)新的一輪驅(qū)動的力量。這其實是一個非常重大的戰(zhàn)略性問題。中國的城鎮(zhèn)化在理論界走過了漫長的路。在改革之初很多人認(rèn)為發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)，發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)是可以支持中國經(jīng)濟發(fā)展的未來，后來長期堅持大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，特別強調(diào)，我們要限制大城市，要幫助或者促進中小城市的發(fā)展。
我們的城市是不是很大了，這個不好說。我認(rèn)為我們的城市化仍然在高速增長階段，我們要從原來強調(diào)大中小城市共同發(fā)展的模式，過渡到我們要強調(diào)大都市發(fā)展的城市化道路。城市化對整個國家增長的動力，還沒有完全的釋放。大家很清楚是在2010年的時候我國GDP的總量超過日本，成為僅次于美國的第一大經(jīng)濟體。
是什么產(chǎn)業(yè)讓我們成為了全世界第二大經(jīng)濟體？無疑是中國制造，制造在中國前面三十年經(jīng)濟發(fā)展中起到了砥柱中流的作用。我們是名副其實的全世界的工廠，空調(diào)、冰箱、洗衣機，大宗商品中國產(chǎn)量全世界第一。我們過去三十年發(fā)展的核心動力就是工業(yè)化，尤其是圍繞制造業(yè)的工業(yè)化推進了經(jīng)濟發(fā)展。同樣，我們對很多資源的消耗，我們在全世界也是排名第一的。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的道路來說，或者叫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般經(jīng)濟規(guī)律來講，我們過去的發(fā)展是靠資源。改革開放初期，我們廉價的人力資源，尤其是人口紅利。犧牲我們的土地和環(huán)境，大量利用我們的資源促進經(jīng)濟的發(fā)展。但是到了下一個階段，靠資本，靠創(chuàng)新。我國復(fù)興必然要走向靠創(chuàng)新，靠資本的路。以工業(yè)化為核心的，以消耗資源為特征的，在工業(yè)化的時代是可以的，但是可持續(xù)發(fā)展有問題。
我們國家是非常明顯的工業(yè)化超前而城市化落后的。我們國家城鎮(zhèn)化率只有工業(yè)化率的40%，我們跟全世界比較，我們的城市化和工業(yè)化的比例關(guān)系都沒有占到優(yōu)勢，這是非常明顯的說明我們的內(nèi)生動力，過度依賴工業(yè)化。其實城市化在過去相當(dāng)長一段時間之內(nèi)的推動經(jīng)濟社會發(fā)展的動力并沒有得到充分的釋放。
另外看就業(yè)，在發(fā)達國家有個非常顯著的特征，大約超過70%的就業(yè)是在服務(wù)業(yè)。我們現(xiàn)在第一產(chǎn)農(nóng)業(yè)，二產(chǎn)制造業(yè)，仍然是就業(yè)的主要產(chǎn)業(yè)。我們的三產(chǎn)就業(yè)只占42.4%，所以從就業(yè)來看，我們的現(xiàn)代經(jīng)濟特征當(dāng)中，還有相應(yīng)的一部分是需要轉(zhuǎn)移到三產(chǎn)業(yè)。在2012年到2013年期間，我們的城市或者說我們發(fā)展的動力其實有很大的轉(zhuǎn)變，也極大的影響了城市的發(fā)展。大家可以看一下，我們在2012年以前GDP的增速和人口的增速，工業(yè)主導(dǎo)的城市要更大。但是在2012年后，就發(fā)生了戲劇性的轉(zhuǎn)變，服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的城市，人口的增長率是顯著高于工業(yè)主導(dǎo)的城市，工業(yè)主導(dǎo)的城市只有0.1，服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的城市是0.78；GDP的增速也類似。房子有沒有人買，顯而易見是要靠人口增長，人口進去的時候，房價才會漲。為什么一線城市它的房價維持了這么高，增幅這么大，其實這個事情在2012年的時候發(fā)生了，我們逐步看到以服務(wù)業(yè)和以消費為主導(dǎo)的城市在吸引人口方面逐步勝出。
可以非常明顯地看到，其實我們城市化的路還非常長，相當(dāng)于工業(yè)化來說，中國的城市化是滯后的。如果說前三十年靠中國的制造，中國成為全世界的工廠，那下一個階段，中國城市化，尤其是中國城市大都市化會給我們帶來新一輪的動力。過去，我們的經(jīng)濟發(fā)展是資源依賴性，那個時候提城鎮(zhèn)化是可以的。但是現(xiàn)在到了服務(wù)業(yè)驅(qū)動，創(chuàng)新驅(qū)動的時候，最重要的是人才依賴，所以這個時候都市化或者大都市化就會成為主要的趨勢。
考慮的第二個問題，我們的城市現(xiàn)在是不是很密？大家可能覺得重慶特別堵車，特別密，但是不密可能就不叫城市了。美國的經(jīng)濟密度圖，每平方公里的面積上生產(chǎn)的經(jīng)濟產(chǎn)出的比重。紐約、洛杉磯、芝加哥每平方公里上的產(chǎn)出較高，現(xiàn)在的大部分產(chǎn)出都是在城市發(fā)生的。日本三大都市圈：東京、大阪、名古屋每平方公里上的產(chǎn)出非常高，產(chǎn)業(yè)的聚集度非常高。從經(jīng)濟密度上，看看這個數(shù)字，我們和不要跟紐約比，就算跟東京比，北京上?，F(xiàn)在每平方公里的產(chǎn)出，仍然有相當(dāng)大的差距。大概是新加坡的1/3，紐約的1/6。我們的國土，我們的大城市還有相當(dāng)大的增長空間，所以不要簡單認(rèn)為城市很密。
另外一個看看大城市，我們國家一直堅持大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展?？纯疵绹@些國家百萬以上人口的占比，大城市率指百萬以上城市的人口占國家人口的比重。我們國家大城市率為23.8%，約為日本的1/3，美國的1/2。所以我們?nèi)绻麖倪@個意義上來講，可以看到我們的趨勢。人口進一步向大城市聚集，是一個比較常見的趨勢和現(xiàn)象。
最近有學(xué)者做了一個研究，對比了北京和上海，結(jié)論是最幸福的一個城區(qū)是靜安區(qū)，靜安區(qū)其實是比較密的。城市競爭的核心競爭力是什么？是空間集聚能夠帶來高度的社會分工，因為有了分工，我們就專業(yè)人做專業(yè)事，所以我們的生產(chǎn)效率，創(chuàng)造的價值會大大的提升。
在這個意義上講，其實我們是需要大城市。在城市發(fā)展里面，有個Zipf法則（Zipf法則由美國研究員George Zipf提出，城市人口與其在國家的規(guī)模排名成反比）人口排在第一的城市是人口排在第二城市的兩倍，是第三個的3倍。如果從這個意義上來講，我們的城市顯而易見一二線城市仍然存在巨大的增長空間，包括上海北京重慶深圳等等。我們還需要進一步集聚。
這次在十九大文件中作了一個明確的表述，以城市群為主體，構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。在城市群內(nèi)部再去講大眾小城市，這個城市群很重要，你現(xiàn)在能不能在重要的城市群，這個對于你的發(fā)展至關(guān)重要。
學(xué)過地理學(xué)的都知道我國有一個著名的漠河騰沖線，94%的人口居住在42.9%的東南部地區(qū)，意味著中國人口的絕大多數(shù)在東南部。十九大確定的城鎮(zhèn)群為主的發(fā)展戰(zhàn)略，在國務(wù)院的城鎮(zhèn)規(guī)劃當(dāng)中，確定打造20個城市群。從國家戰(zhàn)略上來講，重點要建設(shè)長三角、珠三角、京津冀、長江中游，最后一個成渝城市群。其實大都市化如果是一個不可逆轉(zhuǎn)的，你會明顯看到人口在大城市。在這個過程當(dāng)中，到底需要多少個城市群。日本有3個，大東京地區(qū)那么小的面積，GDP超過了1/3，人口超過1/3。
某種意義上講，我們將來的高度發(fā)達城市群個數(shù)是非常有限的，我們要抓住這樣一個城市群發(fā)展的歷史性的機遇，在中國未來15年高速發(fā)展的城市化過程中，做好城市群崛起的工作。這對于成渝來說意義很重大的。成都和重慶還有什么好爭的，你們兩個本來就在一起，如果高鐵再快速的發(fā)展，這兩個城市之間的空間距離會縮短到一個小時之內(nèi)，這個意義上來講，同城化是一個大的趨勢。
城市人口的素質(zhì)非常重要。美國的底特律大家知道，它的別墅曾經(jīng)一美元都沒有人買。前些年，很多人對我講，紐約為什么發(fā)展的好，因為紐約是金融中心，底特律為什么會垮掉，是因為美國的制造業(yè)轉(zhuǎn)移到其他國家。
底特律在歷史上曾經(jīng)比紐約還要顯赫，它汽車工業(yè)很發(fā)達，大家表面上去解釋底特律衰敗，可以說因為汽車生產(chǎn)的全球化轉(zhuǎn)移而衰敗。其實這是一個比較表面的判斷，在歷史上紐約是一個紡織中心，但是紐約不垮，是因為紐約有聰明的腦袋。底特律為什么會垮，很重要的一點是沒有聰明的腦袋。底特律在歷史上出臺了不利于企業(yè)家的政策，將聰明的企業(yè)家趕出了底特律，所以導(dǎo)致了底特律衰敗。聰明的腦袋離開了，這個城市就要衰敗。
所以我們要包容，要讓我們的腦袋聰明起來這才重要，要讓更多的聰明腦袋來重慶，是重慶發(fā)展的關(guān)鍵?？偨Y(jié)一下：
第一個房地產(chǎn)是否后半程？我認(rèn)為不是，我們現(xiàn)在仍然在享受黃金時代。
第二個大城市是否過大過密？我覺得也不是。
第三，重慶未來是否能成為中心城市？我覺得要大家變得越來越聰明，這才行。
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