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劉貴文：為什么說(shuō)我們?nèi)栽诜康禺a(chǎn)的黃金時(shí)代

房地產(chǎn)是否步入后半程？房地產(chǎn)是不是已經(jīng)過了黃金時(shí)代？5月13日，重慶南坪會(huì)展中心，在2018宏觀經(jīng)濟(jì)政策解讀與城市發(fā)展論壇暨重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院建筑與土木工程碩士研究生校友分會(huì)2018年年會(huì)上，重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)劉貴文做了題為《城市化空間格局影響房地產(chǎn)市場(chǎng)》的演講，對(duì)于上述社會(huì)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題，他的回答是我們?nèi)栽诜康禺a(chǎn)的黃金時(shí)代。此次主題為擁抱改變 相信未來(lái)的大型城市論壇由重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院建筑與土木工程碩士研究生校友分會(huì)和博眾城市發(fā)展管理研究院聯(lián)合主辦，當(dāng)天，包括住建部原副部長(zhǎng)、重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院名譽(yù)院長(zhǎng)，博眾城市發(fā)展管理研究院名譽(yù)院長(zhǎng)宋春華在內(nèi)的近千名博眾研究院歷屆房地產(chǎn)MBA、城建EMBA、物業(yè)MBA、文旅MBA校友及城市建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)、健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)等各界人士參加論壇，大家回顧了中國(guó)房地產(chǎn)走過的三十年，同時(shí)探討目前正處于轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向何方。論壇現(xiàn)場(chǎng)，劉貴文院長(zhǎng)對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)做了深度剖析，在他看來(lái)，當(dāng)前影響我國(guó)房地產(chǎn)的決定性力量就是我國(guó)的城市化，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，從商品房竣工面積這一欄看，從2000年到2016年竣工平均每年只有5個(gè)多億平方米，如果房地產(chǎn)堅(jiān)持市場(chǎng)導(dǎo)向，如果我們堅(jiān)持城鎮(zhèn)化的取向，如果這個(gè)數(shù)據(jù)是對(duì)的，其實(shí)我們的房子是不夠的。為什么在業(yè)內(nèi)大呼房地產(chǎn)進(jìn)入后半程時(shí)，劉貴文院長(zhǎng)堅(jiān)持認(rèn)為房地產(chǎn)仍處在黃金時(shí)代？以下是劉院長(zhǎng)演講實(shí)錄，看完這段演講，相信你會(huì)找到你想要的答案：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)劉貴文 尊敬的宋部長(zhǎng)（住建部原副部長(zhǎng)、重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院名譽(yù)院長(zhǎng)，博眾城市發(fā)展管理研究院名譽(yù)院長(zhǎng)宋春華），各位同學(xué)，還有會(huì)長(zhǎng)，還有老師，見到大家非常開心，對(duì)本次年會(huì)的召開表示最衷心的祝賀！也借這個(gè)機(jī)會(huì)把我對(duì)城市和房地產(chǎn)業(yè)的一些研究和思考，給各位做一個(gè)分享。我今天想?yún)R報(bào)的主題是我國(guó)城市化空間格局如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。首先向大家報(bào)告，去年獵聘網(wǎng)的大數(shù)據(jù)顯示，重慶大學(xué)的畢業(yè)生是全國(guó)前五十強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)干部的最主要來(lái)源，我為此深深地自豪，為各位校友在行業(yè)當(dāng)中取得的貢獻(xiàn)表示驕傲，也希望未來(lái)能夠更上一層樓。因?yàn)橹袊?guó)的改革開放，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，原來(lái)我們學(xué)院在2000年堅(jiān)持一個(gè)重要的戰(zhàn)略，在人才培養(yǎng)上面，我們堅(jiān)持一定的人才培養(yǎng)規(guī)模，人多才是硬道理。經(jīng)過十多年的發(fā)展，我驕傲地告訴大家，現(xiàn)在重大在房地產(chǎn)專業(yè)方向的本科培養(yǎng)人數(shù)是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的。當(dāng)然我也感謝學(xué)院的發(fā)展得到了各位校友的支持。大道至簡(jiǎn)，大道理其實(shí)是一些基本的、簡(jiǎn)單易懂的道理。過去講房地產(chǎn)的時(shí)候講到拐點(diǎn)、價(jià)格、趨勢(shì)，更多的視角是從時(shí)間序列的角度去講，但是實(shí)際上空間對(duì)房?jī)r(jià)的影響是非常明顯的。我們必須要把市場(chǎng)放在時(shí)空的概念中去思考才會(huì)更加完整。所以今天想從時(shí)間和空間的角度，來(lái)探討三個(gè)看似很簡(jiǎn)單的問題。第一問題，房地產(chǎn)是否后半程？房地產(chǎn)是不是已經(jīng)過了黃金時(shí)代，這是第一個(gè)問題。第二個(gè)，大城市是否過大過密？第三個(gè)，重慶未來(lái)是否能成為真正的中心城市？我相信大家很興奮，重慶因?yàn)槎兑?，讓重慶的洪崖洞在五一期間成為僅次于故宮的全國(guó)旅游熱點(diǎn)。重慶未來(lái)能否成為中心城市，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是影響非常巨大的。首先是時(shí)代背景的問題，十九大有精確的論述，人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾?？偨Y(jié)起來(lái)看當(dāng)前我們的時(shí)代和社會(huì)有幾個(gè)明顯的大的轉(zhuǎn)變。物質(zhì)供應(yīng)從短缺到豐裕，但是我們自己的精神層面并沒有豐裕起來(lái)。經(jīng)過改革開放近四十年，我們已經(jīng)度過了物資短缺的時(shí)代。物資短缺到物資豐裕，但是我們的思想上或者習(xí)慣上仍然具有精神豐裕的特征。舉個(gè)例子，無(wú)論是在重慶還是北京，每次登機(jī)之前很長(zhǎng)的時(shí)間，大家都會(huì)排隊(duì)，潛臺(tái)詞說(shuō)排隊(duì)很重要，其實(shí)這是一個(gè)偽命題，因?yàn)轱w機(jī)上總是有地方可以坐的。請(qǐng)大家回憶一下，我們的飛機(jī)上沒有出現(xiàn)加座的情況，有沒有哪個(gè)買飛機(jī)有站票的？沒有，從飛機(jī)的座位來(lái)說(shuō)是不是有典型的豐裕特征。但是為什么我們要排隊(duì)去擠呢，我們過去在物資短缺時(shí)代里面，我們習(xí)慣了短缺的生活模式，我們短缺怕了，坐飛機(jī)就像坐公車一樣，要拼命去擠。所以這個(gè)時(shí)代的特征，尤其要注意精神方面的建設(shè)。在這個(gè)意義上，我們從改革開放前四十年注意讓大家一起富裕來(lái)，注重經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的效率和速度，現(xiàn)在要過渡到更加關(guān)注公平。發(fā)展質(zhì)量上來(lái)講，要從數(shù)量規(guī)模到質(zhì)量。因此，下一步房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品關(guān)注的熱點(diǎn)，一定是品質(zhì)要高。今天宋部長(zhǎng)（住建部原副部長(zhǎng)、重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院名譽(yù)院長(zhǎng)，博眾城市發(fā)展管理研究院名譽(yù)院長(zhǎng)宋春華）也講裝配式建筑，其實(shí)我們的產(chǎn)業(yè)是非常落后的，經(jīng)過了四十年，我們的房子還是造得跟原來(lái)的房子沒有大的區(qū)別。比如說(shuō)四十年前的車子跟現(xiàn)代的車子來(lái)講，四十年前的車子已經(jīng)是古董。但是我們的房子呢，我們給自己的工程質(zhì)量找到天經(jīng)地義的理由，認(rèn)為任何工程都是一個(gè)遺憾工程。其實(shí)這樣的說(shuō)法不一定有道理。在豐裕時(shí)代里，我們更要注重品質(zhì)、注重環(huán)境、注重公平。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)家的著作中，有一本吉爾布雷思寫的《豐裕社會(huì)》。其中就講到，指出如果空氣臟得難以呼吸，水污染得難以飲用，道路混亂，學(xué)校差得讓學(xué)生不愿上學(xué)，那么這樣的GDP增長(zhǎng)毫無(wú)意義。這本書的觀點(diǎn)對(duì)我們當(dāng)前很有啟發(fā)的意義。下面講一下房地產(chǎn)的問題，在過去二十年中間，很多預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格要跌的專家都失誤了，包括謝國(guó)忠、易憲容等。不僅是學(xué)者，很多知名企業(yè)也一樣。媒體上傳播很廣的萬(wàn)科的內(nèi)部講話引軒然大波。在2014年的時(shí)候萬(wàn)科高層就看淡房市，說(shuō)市場(chǎng)的房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)，已經(jīng)度過了黃金時(shí)間。2008年萬(wàn)科是銷售約500億的企業(yè)，到2015年已經(jīng)到了2627億，應(yīng)該是全世界最大的房地產(chǎn)公司之一了。大家注意一個(gè)數(shù)據(jù)，萬(wàn)科在2008年的時(shí)候賣500多億，但是到了2015年達(dá)到了2627億。如果進(jìn)入下半場(chǎng)，包括萬(wàn)科在短短兩年之內(nèi)，2017年銷售增長(zhǎng)到了5000億。對(duì)比2008年的數(shù)據(jù)，怎么能簡(jiǎn)單地說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了下半場(chǎng)呢？ 我們?cè)趺磥?lái)理解？在我看來(lái)，當(dāng)前影響我國(guó)房地產(chǎn)的決定性力量就是我國(guó)的城市化。2015的中央城市工作會(huì)，反復(fù)強(qiáng)調(diào)城市發(fā)展一定要尊重城市發(fā)展的規(guī)律。我認(rèn)為對(duì)于我國(guó)城市發(fā)展，重中之重的規(guī)律就是城鎮(zhèn)化的規(guī)律。城鎮(zhèn)化就是講一個(gè)國(guó)家要發(fā)展，人口一定要向城市集聚。其中一個(gè)基本規(guī)律就是一個(gè)國(guó)家城鎮(zhèn)化水平大于30%之后，會(huì)加速達(dá)到70%，之后會(huì)進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的階段。我們看西方發(fā)達(dá)國(guó)家，講美國(guó)、日本，你可以看到其實(shí)他們的城市化比例都相當(dāng)高，大多數(shù)國(guó)家在80%。人一定要向城市集中的，這個(gè)規(guī)律的存在支撐了我們房?jī)r(jià)的剛性需求。正是因?yàn)槌擎?zhèn)化化的推動(dòng)，每年我國(guó)新建建筑達(dá)20億平方米，這意味著世界40%的建筑量發(fā)生在大陸，42%的水泥和36%的鋼材消耗在大陸，世界上每年需要的塔吊及16000臺(tái)中有10000臺(tái)在大陸工作。城鎮(zhèn)化到75%可能是我們將來(lái)一個(gè)比較穩(wěn)定的水平。按照每年的城鎮(zhèn)化率增加1%的速度，城市人口要增加1300-1500萬(wàn)，每人平均30平方米，購(gòu)置新房4.5億平方米。城市居民如果有10%改善住房需求，每人40平米，又是2.5億平方米的需求。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，從商品房竣工面積這一欄看，從2000年到2016年竣工平均每年只有5個(gè)多億平方米，如果房地產(chǎn)堅(jiān)持市場(chǎng)導(dǎo)向，如果我們堅(jiān)持城鎮(zhèn)化的取向，如果這個(gè)數(shù)據(jù)是對(duì)的，其實(shí)我們的房子是不夠的，平均下來(lái)我們每年竣工只有5點(diǎn)幾個(gè)億。在城鎮(zhèn)化推動(dòng)下，我們的房子在城里是不過剩的，但顯而易見城鎮(zhèn)化率跟我們的建筑業(yè)，造房子是非常密切的。韓國(guó)的情況，城鎮(zhèn)化在韓國(guó)一路推高，它的建筑業(yè)占GDP的比重的產(chǎn)業(yè)從4.5%到了10%，翻了一倍。顯而易見城鎮(zhèn)化會(huì)拉動(dòng)我們對(duì)住房的需求，也會(huì)促進(jìn)我們這個(gè)產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá)。2017年的時(shí)候，我們的城市化率58%，這個(gè)不是戶籍城鎮(zhèn)化率，是常住的概念。所以，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在是不是下半場(chǎng)這個(gè)不好說(shuō)。這是第一個(gè)問題，我不認(rèn)為在城市化驅(qū)動(dòng)的情況下面，我們的產(chǎn)業(yè)會(huì)很快的渡過黃金時(shí)代，其實(shí)我們現(xiàn)在仍然是黃金時(shí)代，看看領(lǐng)先房企的銷售增長(zhǎng)速度就可以看到。當(dāng)然，產(chǎn)業(yè)集中度在顯著增高，這也是不爭(zhēng)的事實(shí)。第二想講的話題是中國(guó)未來(lái)的發(fā)展會(huì)走向都市化驅(qū)動(dòng)。城鎮(zhèn)化過程從原來(lái)的城鎮(zhèn)化朝都市化或者大都市化的轉(zhuǎn)變，是我們產(chǎn)業(yè)新的一輪驅(qū)動(dòng)的力量。這其實(shí)是一個(gè)非常重大的戰(zhàn)略性問題。中國(guó)的城鎮(zhèn)化在理論界走過了漫長(zhǎng)的路。在改革之初很多人認(rèn)為發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)，發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)是可以支持中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來(lái)，后來(lái)長(zhǎng)期堅(jiān)持大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，特別強(qiáng)調(diào)，我們要限制大城市，要幫助或者促進(jìn)中小城市的發(fā)展。我們的城市是不是很大了，這個(gè)不好說(shuō)。我認(rèn)為我們的城市化仍然在高速增長(zhǎng)階段，我們要從原來(lái)強(qiáng)調(diào)大中小城市共同發(fā)展的模式，過渡到我們要強(qiáng)調(diào)大都市發(fā)展的城市化道路。城市化對(duì)整個(gè)國(guó)家增長(zhǎng)的動(dòng)力，還沒有完全的釋放。大家很清楚是在2010年的時(shí)候我國(guó)GDP的總量超過日本，成為僅次于美國(guó)的第一大經(jīng)濟(jì)體。是什么產(chǎn)業(yè)讓我們成為了全世界第二大經(jīng)濟(jì)體？無(wú)疑是中國(guó)制造，制造在中國(guó)前面三十年經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了砥柱中流的作用。我們是名副其實(shí)的全世界的工廠，空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)，大宗商品中國(guó)產(chǎn)量全世界第一。我們過去三十年發(fā)展的核心動(dòng)力就是工業(yè)化，尤其是圍繞制造業(yè)的工業(yè)化推進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同樣，我們對(duì)很多資源的消耗，我們?cè)谌澜缫彩桥琶谝坏?。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的道路來(lái)說(shuō)，或者叫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般經(jīng)濟(jì)規(guī)律來(lái)講，我們過去的發(fā)展是靠資源。改革開放初期，我們廉價(jià)的人力資源，尤其是人口紅利。犧牲我們的土地和環(huán)境，大量利用我們的資源促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是到了下一個(gè)階段，靠資本，靠創(chuàng)新。我國(guó)復(fù)興必然要走向靠創(chuàng)新，靠資本的路。以工業(yè)化為核心的，以消耗資源為特征的，在工業(yè)化的時(shí)代是可以的，但是可持續(xù)發(fā)展有問題。我們國(guó)家是非常明顯的工業(yè)化超前而城市化落后的。我們國(guó)家城鎮(zhèn)化率只有工業(yè)化率的40%，我們跟全世界比較，我們的城市化和工業(yè)化的比例關(guān)系都沒有占到優(yōu)勢(shì)，這是非常明顯的說(shuō)明我們的內(nèi)生動(dòng)力，過度依賴工業(yè)化。其實(shí)城市化在過去相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間之內(nèi)的推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的動(dòng)力并沒有得到充分的釋放。另外看就業(yè)，在發(fā)達(dá)國(guó)家有個(gè)非常顯著的特征，大約超過70%的就業(yè)是在服務(wù)業(yè)。我們現(xiàn)在第一產(chǎn)農(nóng)業(yè)，二產(chǎn)制造業(yè)，仍然是就業(yè)的主要產(chǎn)業(yè)。我們的三產(chǎn)就業(yè)只占42.4%，所以從就業(yè)來(lái)看，我們的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)特征當(dāng)中，還有相應(yīng)的一部分是需要轉(zhuǎn)移到三產(chǎn)業(yè)。在2012年到2013年期間，我們的城市或者說(shuō)我們發(fā)展的動(dòng)力其實(shí)有很大的轉(zhuǎn)變，也極大的影響了城市的發(fā)展。大家可以看一下，我們?cè)?012年以前GDP的增速和人口的增速，工業(yè)主導(dǎo)的城市要更大。但是在2012年后，就發(fā)生了戲劇性的轉(zhuǎn)變，服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的城市，人口的增長(zhǎng)率是顯著高于工業(yè)主導(dǎo)的城市，工業(yè)主導(dǎo)的城市只有0.1，服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的城市是0.78；GDP的增速也類似。房子有沒有人買，顯而易見是要靠人口增長(zhǎng)，人口進(jìn)去的時(shí)候，房?jī)r(jià)才會(huì)漲。為什么一線城市它的房?jī)r(jià)維持了這么高，增幅這么大，其實(shí)這個(gè)事情在2012年的時(shí)候發(fā)生了，我們逐步看到以服務(wù)業(yè)和以消費(fèi)為主導(dǎo)的城市在吸引人口方面逐步勝出?？梢苑浅Ｃ黠@地看到，其實(shí)我們城市化的路還非常長(zhǎng)，相當(dāng)于工業(yè)化來(lái)說(shuō)，中國(guó)的城市化是滯后的。如果說(shuō)前三十年靠中國(guó)的制造，中國(guó)成為全世界的工廠，那下一個(gè)階段，中國(guó)城市化，尤其是中國(guó)城市大都市化會(huì)給我們帶來(lái)新一輪的動(dòng)力。過去，我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是資源依賴性，那個(gè)時(shí)候提城鎮(zhèn)化是可以的。但是現(xiàn)在到了服務(wù)業(yè)驅(qū)動(dòng)，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的時(shí)候，最重要的是人才依賴，所以這個(gè)時(shí)候都市化或者大都市化就會(huì)成為主要的趨勢(shì)。考慮的第二個(gè)問題，我們的城市現(xiàn)在是不是很密？大家可能覺得重慶特別堵車，特別密，但是不密可能就不叫城市了。美國(guó)的經(jīng)濟(jì)密度圖，每平方公里的面積上生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出的比重。紐約、洛杉磯、芝加哥每平方公里上的產(chǎn)出較高，現(xiàn)在的大部分產(chǎn)出都是在城市發(fā)生的。日本三大都市圈：東京、大阪、名古屋每平方公里上的產(chǎn)出非常高，產(chǎn)業(yè)的聚集度非常高。從經(jīng)濟(jì)密度上，看看這個(gè)數(shù)字，我們和不要跟紐約比，就算跟東京比，北京上?，F(xiàn)在每平方公里的產(chǎn)出，仍然有相當(dāng)大的差距。大概是新加坡的1/3，紐約的1/6。我們的國(guó)土，我們的大城市還有相當(dāng)大的增長(zhǎng)空間，所以不要簡(jiǎn)單認(rèn)為城市很密。另外一個(gè)看看大城市，我們國(guó)家一直堅(jiān)持大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展?？纯疵绹?guó)這些國(guó)家百萬(wàn)以上人口的占比，大城市率指百萬(wàn)以上城市的人口占國(guó)家人口的比重。我們國(guó)家大城市率為23.8%，約為日本的1/3，美國(guó)的1/2。所以我們?nèi)绻麖倪@個(gè)意義上來(lái)講，可以看到我們的趨勢(shì)。人口進(jìn)一步向大城市聚集，是一個(gè)比較常見的趨勢(shì)和現(xiàn)象。最近有學(xué)者做了一個(gè)研究，對(duì)比了北京和上海，結(jié)論是最幸福的一個(gè)城區(qū)是靜安區(qū)，靜安區(qū)其實(shí)是比較密的。城市競(jìng)爭(zhēng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？是空間集聚能夠帶來(lái)高度的社會(huì)分工，因?yàn)橛辛朔止?，我們就專業(yè)人做專業(yè)事，所以我們的生產(chǎn)效率，創(chuàng)造的價(jià)值會(huì)大大的提升。在這個(gè)意義上講，其實(shí)我們是需要大城市。在城市發(fā)展里面，有個(gè)Zipf法則（Zipf法則由美國(guó)研究員George Zipf提出，城市人口與其在國(guó)家的規(guī)模排名成反比）人口排在第一的城市是人口排在第二城市的兩倍，是第三個(gè)的3倍。如果從這個(gè)意義上來(lái)講，我們的城市顯而易見一二線城市仍然存在巨大的增長(zhǎng)空間，包括上海北京重慶深圳等等。我們還需要進(jìn)一步集聚。這次在十九大文件中作了一個(gè)明確的表述，以城市群為主體，構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。在城市群內(nèi)部再去講大眾小城市，這個(gè)城市群很重要，你現(xiàn)在能不能在重要的城市群，這個(gè)對(duì)于你的發(fā)展至關(guān)重要。學(xué)過地理學(xué)的都知道我國(guó)有一個(gè)著名的漠河騰沖線，94%的人口居住在42.9%的東南部地區(qū)，意味著中國(guó)人口的絕大多數(shù)在東南部。十九大確定的城鎮(zhèn)群為主的發(fā)展戰(zhàn)略，在國(guó)務(wù)院的城鎮(zhèn)規(guī)劃當(dāng)中，確定打造20個(gè)城市群。從國(guó)家戰(zhàn)略上來(lái)講，重點(diǎn)要建設(shè)長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、長(zhǎng)江中游，最后一個(gè)成渝城市群。其實(shí)大都市化如果是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的，你會(huì)明顯看到人口在大城市。在這個(gè)過程當(dāng)中，到底需要多少個(gè)城市群。日本有3個(gè)，大東京地區(qū)那么小的面積，GDP超過了1/3，人口超過1/3。某種意義上講，我們將來(lái)的高度發(fā)達(dá)城市群個(gè)數(shù)是非常有限的，我們要抓住這樣一個(gè)城市群發(fā)展的歷史性的機(jī)遇，在中國(guó)未來(lái)15年高速發(fā)展的城市化過程中，做好城市群崛起的工作。這對(duì)于成渝來(lái)說(shuō)意義很重大的。成都和重慶還有什么好爭(zhēng)的，你們兩個(gè)本來(lái)就在一起，如果高鐵再快速的發(fā)展，這兩個(gè)城市之間的空間距離會(huì)縮短到一個(gè)小時(shí)之內(nèi)，這個(gè)意義上來(lái)講，同城化是一個(gè)大的趨勢(shì)。城市人口的素質(zhì)非常重要。美國(guó)的底特律大家知道，它的別墅曾經(jīng)一美元都沒有人買。前些年，很多人對(duì)我講，紐約為什么發(fā)展的好，因?yàn)榧~約是金融中心，底特律為什么會(huì)垮掉，是因?yàn)槊绹?guó)的制造業(yè)轉(zhuǎn)移到其他國(guó)家。底特律在歷史上曾經(jīng)比紐約還要顯赫，它汽車工業(yè)很發(fā)達(dá)，大家表面上去解釋底特律衰敗，可以說(shuō)因?yàn)槠嚿a(chǎn)的全球化轉(zhuǎn)移而衰敗。其實(shí)這是一個(gè)比較表面的判斷，在歷史上紐約是一個(gè)紡織中心，但是紐約不垮，是因?yàn)榧~約有聰明的腦袋。底特律為什么會(huì)垮，很重要的一點(diǎn)是沒有聰明的腦袋。底特律在歷史上出臺(tái)了不利于企業(yè)家的政策，將聰明的企業(yè)家趕出了底特律，所以導(dǎo)致了底特律衰敗。聰明的腦袋離開了，這個(gè)城市就要衰敗。所以我們要包容，要讓我們的腦袋聰明起來(lái)這才重要，要讓更多的聰明腦袋來(lái)重慶，是重慶發(fā)展的關(guān)鍵?？偨Y(jié)一下：第一個(gè)房地產(chǎn)是否后半程？我認(rèn)為不是，我們現(xiàn)在仍然在享受黃金時(shí)代。第二個(gè)大城市是否過大過密？我覺得也不是。第三，重慶未來(lái)是否能成為中心城市？我覺得要大家變得越來(lái)越聰明，這才行。

瑯琊山國(guó)家森林公園入選首批中國(guó)森林氧吧榜

目前中國(guó)有791個(gè)國(guó)家森林公園、1425個(gè)省級(jí)森林公園、569個(gè)國(guó)家濕地公園和325個(gè)國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)、701個(gè)省級(jí)自然保護(hù)區(qū)，這些森林密集區(qū)富于高濃度的負(fù)氧離子，成為天然氧吧。研究表明，空氣中負(fù)氧離子濃度達(dá)到700個(gè)每立方厘米以上時(shí)，對(duì)人體有保健作用，達(dá)到1萬(wàn)個(gè)每立方厘米以上時(shí)，具有治療效果。在武漢舉行的2015中國(guó)森林氧吧授牌儀式上，安徽瑯琊山國(guó)家森林公園、重慶縉云山國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)等被授予首批中國(guó)森林氧吧單位。據(jù)介紹，評(píng)選活動(dòng)由綠色時(shí)報(bào)《森林與人類》雜志發(fā)起，邀請(qǐng)植物、生態(tài)、景觀、旅游等方面專家組成評(píng)委會(huì)，對(duì)負(fù)氧離子、空氣顆粒物、空氣細(xì)菌含量等森林健康因子進(jìn)行科學(xué)評(píng)價(jià)，搭建了一個(gè)森林旅游和森林養(yǎng)生的對(duì)接平臺(tái)。

初夏合歡開正媚

初夏，正是合歡花開之時(shí)。此時(shí)道路兩旁及周圍公園里，大片的合歡樹開花了，花朵婆娑淺紅美輪美奐，在綠色濃郁的夏季格外亮眼。合歡，落葉喬木，樹冠開展，小枝有棱角，嫩枝、花序和葉軸被絨毛或短柔毛；夏季開花，頭狀花序于枝頂排成圓錐花序，托葉線狀披針形，花粉紅色，合瓣花冠，花萼管狀，雄蕊多條；對(duì)氣候和土壤適應(yīng)性強(qiáng)，耐瘠薄土壤和干旱，在全球各地均有分布；可用作園景樹、行道樹、風(fēng)景區(qū)造景樹、濱水綠化樹、工廠綠化樹和生態(tài)保護(hù)樹等。隨著生態(tài)文明建設(shè)的進(jìn)一步推進(jìn)，城市綠化建設(shè)在原有的基礎(chǔ)上更加多元化，苗木市場(chǎng)開始強(qiáng)調(diào)樹種的多功能，一個(gè)樹種最好是可以用作景觀樹、也可以用作造林，或生態(tài)保護(hù)等，合歡樹憑借這點(diǎn)，在苗市中會(huì)得到更多的發(fā)展空間。

別墅園林設(shè)計(jì)注意事項(xiàng)

很多業(yè)主在裝修別墅的時(shí)候，都想了解別墅園林設(shè)計(jì)的主要事項(xiàng)。廣場(chǎng)景觀設(shè)計(jì)公司認(rèn)為，如果別墅和園林沒有好好的規(guī)劃，園林和別墅的裝修就無(wú)法相得益彰，這樣就會(huì)影響到別墅的價(jià)值。別墅園林設(shè)計(jì)注意事項(xiàng)主要有以下幾點(diǎn)：首先，別墅園林設(shè)計(jì)需要彰顯業(yè)主的一個(gè)品位、興趣、愛好，是業(yè)主生活品質(zhì)的體現(xiàn)，因此在植被的選擇，裝飾物種的選擇，高低的搭配上都需要注意。在植被選擇的時(shí)候，可以添加上業(yè)主喜歡的比較個(gè)性化的植被，這樣不僅能夠與別墅的獨(dú)特性相輝映，同時(shí)也滿足別墅客戶追求個(gè)性化的心理。其次，別墅園林設(shè)計(jì)需要與建筑的整體風(fēng)格相搭配，比如別墅整體建筑風(fēng)格是東南亞風(fēng)格，在園林設(shè)計(jì)的時(shí)候，偏偏就種一些松柏等植被，這樣的搭配是植被的穿越，還是個(gè)性的搭配呢？因此在風(fēng)格的選擇上，就需要注意，東南亞的建筑風(fēng)格，可以選一些熱帶的椰樹等植物。第三，廣場(chǎng)景觀設(shè)計(jì)公司認(rèn)為，別墅園林設(shè)計(jì)需要整體規(guī)劃，別墅的花園不同于小住宅的小花園，它的面積一般非常大，因此和室內(nèi)空間一樣，需要有一個(gè)整體的規(guī)劃?？臻g的劃分，植被高低的搭配，如果是季節(jié)性的植物，還需要考慮季節(jié)的影響。否則就會(huì)導(dǎo)致春夏郁郁蔥蔥，秋冬凄凄慘慘的后果。

園林景觀花境設(shè)計(jì)

在園林景觀設(shè)計(jì)中，花境是一種非常重要的表現(xiàn)形式，它注重的是雖由人作，宛自天開的藝術(shù)手法。園林景觀設(shè)計(jì)公司認(rèn)為，花境是人們參照自然風(fēng)景中野生花卉在林緣地帶的自然生長(zhǎng)狀態(tài)，經(jīng)過藝術(shù)提煉而設(shè)計(jì)的自然式花帶，其艷麗的色彩和豐滿的群體形象給人留下深刻的印象。 花境布置一般以樹叢、綠籬、矮墻或建筑物等作為背景，根據(jù)組景的不同特點(diǎn)形成寬窄不一的曲線或直線花帶?；ň硟?nèi)的植物配置為自然式，主要欣賞其本身特有的自然美以及植物組合的群體美。 花境設(shè)計(jì)首先是確定平面，要講究構(gòu)圖完整，高低錯(cuò)落，一年四季季相變化豐富又看不到明顯的空禿。配置在一起的各種花卉不僅彼此間色彩、姿態(tài)、體量、數(shù)量等應(yīng)協(xié)調(diào)，而且相鄰花卉的生長(zhǎng)強(qiáng)弱、繁衍速度也應(yīng)大體相近，植株之間能共生而不能互相排斥?；ň持械母鞣N花卉呈斑狀混交牞斑塊的面積可大可小，但不宜過于零碎和雜亂。幾乎所有的露地花卉都能作為花境的材料，但以多年生的宿根、球根花卉為宜。因?yàn)檫@些花卉能多年生長(zhǎng)，不需要經(jīng)常更換，養(yǎng)護(hù)起來(lái)比較省工，還能使花卉的特色發(fā)揮得更充分。設(shè)計(jì)者要了解花卉的不同生長(zhǎng)習(xí)性，選擇不同種類合理搭配，使花境具有持久和良好的觀賞效果。 花境分單面（2至4米寬）和雙面（4至6米寬）觀賞兩種，單面觀賞花境植物配置由低到高，形成一個(gè)面向道路的斜面。園林景觀設(shè)計(jì)公司認(rèn)為，雙面觀賞花境，中間植物最高，兩邊逐漸降低，其立面應(yīng)有高低起伏錯(cuò)落的輪廓變化，平面輪廓與帶狀花壇相似，植床兩邊是平行的直線或有軌跡可尋的平行曲線，并且最少在一邊用常綠木本或矮生植物（如麥冬、蔥蘭、繡墩草、瓜子黃楊等）鑲邊?；ň持泊惨话銘?yīng)稍高出地面，內(nèi)以種植多年生宿根花卉和開花灌木為主，在有路牙的情況下處理與花壇相同。沒有路牙的，植床外緣與草地或路面相平，中間或內(nèi)側(cè)應(yīng)稍稍高起，形成5至10的坡度，以利于排水。

向石家莊市井陘縣第一中學(xué)捐助100萬(wàn)元工程款